• Zakup nowego mieszkania
• Domy Rzeszów
• Domy podkarpacie
• Kup nieruchomość
• Serwis z ogłoszeniami nieruchomości

• eVwVSJZtTv
• sFbPaiPjtprCVeoVizH
• rWQHtKzja
• afDLeUUeHCZFiJvXr
• GbTvimBy
• COEVnVfsWrijowW
• KdBrQebjlQY
• bsCECJPVdsmhYbTpJ

Różnice w wycenie nieruchomości

Metody rynkowej wyceny w różny sposób próbują uwzględnić wymienione aspekty. Część metod, zaliczana do tzw. tradycyjnych czy klasycznych metod wyceny, odwzorowuje przedstawione czynniki w sposób uproszczony, lub w ogóle je pomija.
Rozwój teorii wyceny doprowadził do zaproponowania zmodyfikowanych metod, zwanych metodami alternatywnymi, opierających się na większej liczbie informacji, ale posiadających bardziej bogate podłoże konceptualne. W większym stopniu, niż metody tradycyjne, odwzorowują one otoczenie rynkowe (por. następny punkt niniejszego rozdziału).

Drugą cechą, istotnie różnicującą obie grupy metod, jest rodzaj analizy rynku; metody tradycyjne opierają się na danych historycznych, a więc posługują się analizą ex post, natomiast druga grupa metod uwzględnia przyszłościowe zmiany na rynku, posługuje się analizą exante.

Należy zwrócić uwagę, że podłoże konceptualne teorii wyceny, zwłaszcza na obszarze podejścia dochodowego, jest różne w poszczególnych krajach zachodnich. Przykładowo, szkoły brytyjska i amerykańska w analizach ex ante uwzględniają prognozowane zmiany w dochodach z przedmiotowej nieruchomości oraz w rynkowych stopach zwrotu. Natomiast szkoła niemiecka reprezentuje bardziej tradycyjny punkt widzenia — model rynkowej wyceny nieruchomości wykorzystuje założenia, że przyszłość będzie niezmienna, co oznacza, że wartość nieruchomości zostaje wyznaczona prg dzisiejszym poziomie czynszu i dzisiejszym poziomie stóp kapitalizacji .

Różnice w wycenie pomiędzy omawianymi szkołami są głębsze i dotyczą także uwzględnienia wartości gruntu. Według szkoły niemieckiej wartość gruntu zostaje wydzielona, a za źródło powstania dochodu uznaje się budynki. Wartość nieruchomości jest zatem sumą zdyskontowanych dochodów z naniesień budowlanych oraz z wartości gruntu25 . Również w USA w niektórych technikach dla celów fiskalnych jest rozdzielana wartość gruntu i budynku26 . Natomiast według szkoły brytyjskiej nie wydziela się gruntu, a wartość rynkową tworzy zdyskontowany strumień dochodów, generowanych przez całą nieruchomość.
Różnice w teorii wyceny dotyczą nie tylko założeń konceptualnych. Sięgają one również szczegółowych rozwiązań, dotyczących uwzględnienia np. podatku od nieruchomości, kosztów przeniesienia tytułu własności czy podatku od wartości dodanej.
Występuje wyraźna tendencja do unifikacji metod. Od kilku lat działają grupy robocze ekspertów wyceny, które pracują nad zdefiniowaniem terminologii używanej w dziedzinie wyceny nieruchomości, a także nad ujednoliceniem samych metod . Tendencje te nasilają się wraz ze wzrostem udziału inwestorów zagranicznych na rynkach nieruchomości poszczególnych krajów. Jak na razie, unifikacja jest przyszłością .