14
Strategie rynku nieruchomosci
Wtorek, kwiecień 14. 2009
Na rynku nieruchomości pojęcie strategii jest definiowane wieloznacznie. Raz oznacza ona wybór sektora rynku nieruchomości (czyli podjęcie decyzji, w jakie nieruchomości zostanie zainwestowany kapitał) oraz wybór przestrzeni, czyli w którym kraju i mieście dokonać lokaty kapitału61 , innym razem strategia inwestycyjna rozumiana jest szerzej — obejmuje ona nie tylko dywersyfikacje portfela, ale również wybór tytułu własności, wybór stratSgii zarządzania, zasad finansowania czy wybór kryteriów decyzyjnych .
Bez względu na zakres definiowanego terminu, każdy inwestor musi określić swój stosunek do ryzyka. Wybór akceptowanego poziomu ryzyka stanowi jeden z najważniejszych elementów decyzyjnych, różnicując grupę inwestorów.
Z punktu widzenia skłonności do podejmowania ryzyka, każdy inwestor rynku kapitałowego ma do wyboru:
- strategię konserwatywną,
- strategię umiarkowanego ryzyka,
- strategię agresywną.
Im większą skłonność do ponoszenia ryzyka będzie wykazywał inwestor, tym oczekiwana rentowność inwestycji będzie większa.
Strategię konserwatywną na kontynencie europejskim zachowuje większość inwestorów instytucjonalnych63 . Próbują oni łączyć najwyższy dochód z niskim poziomem ryzyka w portfelu inwestycyjnym. Inwestycje, które obiecują wysokie dochody przy wysokim poziomie ryzyka, nie są atrakcyjne dla większości inwestorów instytucjonalnych. Dlatego też ta grupa inwestorów — celem obniżenia ryzyka — chętnie włączy do portfela inwestycyjnego lokaty w nieruchomości. Wielkość aktywów ulokowanych w nieruchomości przez poszczególnych inwestorów instytucjonalnych jest zróżnicowana (np. fundusze emerytalne lokują od 5% do 20% swoich aktywów). Różnice te wskazują nie tylko na bieżącą ekonomiczną atrakcyjność nieruchomości, ale również na znaczną rozpiętość w strategiach inwestowania.
Dywersyfikacja może polegać na dywersyfikacji kapitału własnego, poprzez lokowanie go w różne rodzaje aktywów czy aktywów nieruchomościowych, bądź poprzez wybór inwestycji w ten sam rodzaj nieruchomości, ale zróżnicowanych lokalizacyjnie — np. inwestor wybiera rynek biurowców, inwestując na różnych rynkach w układzie przestrzennym. Wzrost dywersyfikacji (zróżnicowania) portfela cechuje inwestorów o niższej skłonności do ryzyka, inwestowanie w ograniczoną ilość aktywów jest typowe dla strategii agresywnych.
Z punktu widzenia „aktywności” inwestora, można wyróżnić strategię ofensywną i strategię defensywną. Pierwsza polega na ciągłej analizie składu portfela i jego korekcie, druga na długotrwałym utrzymywaniu dotychczasowej struktury aktywów. Są to strategie antagonistyczne opierają się bowiem na odmiennych podstawach gry inwestorskiej, na odmiennych taktykach działania. Strategia defensywna jest strategią obronną, zachowującą dotychczasowe obszary działania, nastawioną na minimalizację niepowodzeń. Przykładem takiej strategii na rynku nieruchomości jest przywiązanie inwestora do segmentu rynku, w którym dotychczas działał: segmentu przestrzennego czy rodzajowego. Inwestor stosujący tę strategię działa na rynkach o najmniejszym ryzyku. Istotną cechą tej strategii będzie brak dążenia inwestora do zmiany czy rozszerzenia obszaru swojego działania.
Strategia ofensywna odznacza się elastycznością w działaniu inwestora i jego skłonnością do podejmowania nawet ryzykownych decyzji celem pomnożenia korzyści. Inwestor stosujący tę strategię dąży do wejścia na nowe rynki, modernizuje nieruchomości, często podejmuje zmianę funkcji nieruchomości, broniąc je przed stagnacją.
Brak komentarzy.
Dodaj swój komentarz: